在日常生活中，出于种种需求，尤其是在实行限购政策的情形下，借名买房的情形时有发生，但在实际操作中，这个模式存在着不小的风险。

  借名买房合同，是指借名人与出名人约定，以出名人的名义向出卖人购买房屋并将该房屋登记在出名人名下，房屋的实际出资人为借名人，借名人实际享有房屋权益的合同。在实践当中，借名买房这一现象并不少见，但借名人与出名人签订借名买房合同的原因以及具体情形则有所不同，因此就需要根据不同的原因及情形去判断不同类型的借名买房合同的效力。本文将主要讨论不同类型的借名买房合同的效力以及相应的法律后果等。

一、借名买房合同的效力

  （一）为购买经济适用房而签订的借名买房合同

依据国家发改委等多部门联合发布的《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》第2条规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买有严格的标准和流程，需由符合条件的城市低收入家庭进行申请，并先后经过审核、公示和轮候制度方可购买。同时，经济适用房的价格远远低于同时期同地域的商品房，因此，便会有许多不具备购房资格的人群借用具有购房资质的人群的名义购买经济适用房。

关于购买经济适用房而签订的借名买房合同的效力，司法实践中存在两种不同的观点。

  1.为购买经济适用房而签订的借名买房合同无效

国家相关法律法规以及相关政策明确规定了经济适用房的准入制度，对申请购买经济适用房的主体具有严格的主体资格限制，而不具备购买资格的主体通过借用他人资格购买经济适用房，违反了国家的相关管控规定，依据《民法典》第153条第1款之规定，相关借名买房合同因违反法律、行政法律的强制性的规定而无效。此外，例如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第16条明确规定了，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

  2.为购买经济适用房而签订的借名买房合同有效

《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》以及相关政策规定可以看到，国家现有关于经济适用房的政策并未禁止经济适用房的交易，只是其交易受到一定程度的限制，因此按照前述政策的理解，借名买房合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，而且也不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人的情形，借名买房合同当属有效。

（二）为规避政府限购政策而签订的借名买房合同

为遏制部分城市房价过快上涨、切实解决居民住房问题，国务院于2010年4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，授权地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。之后，各地人民政府结合当地实际情况相继出台了一系列房屋限购政策，对购房人的资格、购房数量等进行明确限制。为规避政府限购政策，实践中也会时常存在借名买房这一行为。

  由于限购政策与社会公共利益息息相关，违反限购政策将会直接导致社会公共利益受损等，也会损害其他满足限购条件的购房者的利益，因此，对于为规避限购政策而签订的借名买房合同，司法实践中通常依据《民法典》第153条第2款的规定，认为违反限购政策的借名买房合同因违背公序良俗而无效。

  （三）为规避贷款政策而签订的借名买房合同

在实践当中，也时常存在为规避贷款政策而签订借名买房的情形。在这种情形下，虽然借名买房行为违反了银行的信贷监管政策，但该行为是为规避申办贷款限制，或为降低首付款的支付比例及利率，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且房屋贷款通常以房屋进行实物抵押，金融风险相对较低，并不存在侵犯公共利益，违反公序良俗的情形，因此在该种情形下借名买房合同当属有效。

  （四）为隐匿财产、逃避债务而签订的借名买房合同

借名人为隐匿财产、逃避债务等非法原因与出名人签订的借名买房合同，往往违反法律、行政法规的强制性规定，或者为当事人之间恶意串通的损害他人合法权益的合同，依据《民法典》第153条以及第154条之规定，该种类型的借名买房合同当属无效。

  （五）为个人隐私等原因签订的借名买房合同

借名人出于其他原因，如基于个人信息保护的考虑等原因，与出名人签订借名买房合同，如不存在违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，并且不存在《民法典》规定的其他无效情形的，当属有效。

  二、不同效力情况下各方当事人的权利义务关系

  （一）借名买房合同有效时各方当事人的权利义务关系

在借名买房合同有效时，根据合同约定，出名人有权要求借名人支付购房款、相关税费等费用，而借名人有权要求出名人协助办理案涉房屋的过户登记手续。由于出名人的原因致使合同目的不能实现的，则借名人有权解除相关的借名买房合同。在合同解除后，尚未履行的终止履行，对已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

  （二）借名买房合同无效时各方当事人的权利义务关系

在借名买房合同无效时，当事人因此取得的相应的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出名人与出卖人签订房屋买卖合同，并经登记为案涉房屋的所有权人，在借名买房合同被认定为无效后，案涉房屋归出名人所有，如案涉房屋由借名人实际占有，出名人有权要求借名人予以腾退、返还；借名人则有权要求出名人向其支付其已经实际支付的购房款、专项维修基金、房产契税、装修费等购置房屋、维护房屋所发生的必要费用。

  由于借名人借名买房时房价往往相对较低，而在双方发生争议时房价往往大幅增长，实践中双方对常常会对案涉房屋的增值部分的赔偿产生争议。借名人主张出名人赔偿房屋增值损失的，法院通常会予以支持；关于具体的赔偿金额，法院通常会基于双方的过错程度，并结合诚实信用原则、公平原则等，参考评估意见，酌情确定。

  四、结语

  借名人与出名人可能基于各种各样的原因选择借名买房，但借名买房行为属于典型的“双刃剑”。在实践当中，当事人之间因借名买房合同产生纠纷的情形屡见不鲜。法院在审理该类纠纷时，首先确定的就是借名买房合同的效力问题。需要注意的是，借名买房合同的效力需要实际结合当事人签订借名买房合同的具体原因及情形加以判定，在确定了合同的效力之后，再对不同效力情况下各方当事人的权利义务关系进行分析。在借名买房合同相关纠纷案件中，主要争议往往集中在借名买房关系是否成立，是否产生法律效力，产生何种法律效力以及产生的效力能否排除强制执行等。

  因此，当事人在采用借名方式进行购房时需要格外注意，如确有需要借名购房的，当事人务必要有风险防范意识，做好风险评估，签订书面合同，保留相关证据并形成证据链条，尽可能设置抵押权、居住权等，以此来维护自身的合法权益。