居住问题历来为民生之重。习近平总书记多次指出“要准确把握住房的居住属性”、“住房只住不炒”，强调房屋的根本属性是“居住”。《中华人民共和国民法典》首次将居住权作为专门的章节被纳入《物权编》，以立法的形式明确了居住权的物权地位，有利于实现房屋“居住”的这一功效最大化，同时也能够更好的维护弱势群体的利益，具有极为重要的意义。本文将立足于居住权的相关法律规定，试对居住权对于租赁的影响，发表自己的想法。

一、居住权制度的相关规定

（一）居住权的定义

  《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。由此可见，居住权是指居住权人对他人住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利。

（二）居住权的设立

《民法典》第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第371条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。由上述可见，居住权的设立，一种是通过签订书面合同，另一种则是通过遗嘱的方式设立，包括遗嘱继承和遗赠。

（三）居住权的取得

《民法典》第368条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。由此可见，原则上，居住权应当无偿设立，居住权人无需向住宅所有权人支付相应款项，但当事人也可对此另行约定。同时，居住权的设立同房屋抵押权的设立一致，均采纳登记生效主义，自登记起开始设立。签订书面合同是居住权设立的债权基础，登记则产生物权效力，未经登记，不具有物权效力，不得对抗第三人。

（四）居住权的消灭

《民法典》第370条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。由此可见，居住权消灭的情形有：1、居住权期限届满。一般居住权合同对居住权期限有所约定，约定期限届满的居住权消灭。若未对居住权期限进行明确约定的，应通过《民法典》第142条规定进行解释认定。2、居住权人死亡。居住权人死亡则居住权消灭，如有同住之人的话，则该同住之人也不再享有继续居住的权利。除去以上两点法条的明文规定外，还有以下几种居住权消灭的情形：3、居住权人放弃居住权。居住权作为一种权利，居住权人可自行放弃该权利，则居住权随之消灭。4、所有权人依约定或法定解除居住权。居住权依合同而设立，根据合同解除的规定，房屋的所有权人可根据合同的约定解除，也可根据法定情形进行解除。5、居住权依法丧失。依遗嘱设立居住权的，若继承人或受遗赠人存在《民法典》第1125条中规定的情形，且未被宽恕的，则应认定其丧失居住权。6、居住权人取得房屋所有权。当居住权人取得房屋的所有权时，居住权的用益性便无存在意义，则居住权自行消灭。7、住宅灭失。一旦住宅灭失，那么居住权作为用益物权，其基础便丧失，此时居住权将会消灭。

（五）居住权的限制

《民法典》第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。该条规定了对居住权人行使居住权的限制，居住权原则上只能由具有特定身份的居住权人享有，如不对其加以限制，将有可能损害居住权人以及住宅所有权人的权利，不符合该项制度设立的初衷。

二、居住权与租赁的区别

（一）居住权原则上无偿，租赁通常为有偿

《民法典》规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。而租赁关系，在法律中规定出租人及承租人各负担不同的权利义务，因此在实践当中，租赁关系通常为有偿。

（二）居住权没有明确期限限制，承租权最长不得超过20年

对于居住权的期限，《民法典》未作出明确规定。而对于承租权，法律明确规定最长不得超过20年，超过部分无效，双方不得根据原有的租赁合同中的约定主张对方的权利义务。

（三）居住权需要办理登记，承租权不必办理登记

《民法典》明确规定居住权应当办理登记，居住权自登记时设立。但《民法典》未明确规定承租权需进行登记。

（四）居住权不得转让和继承，租赁可发生转让和继承

《民法典》明确规定居住权不得转让和继承。但租赁行为实质上是一种合同之债，出租人将房屋有偿交由承租人使用，承租人按约使用房屋并向出租人支付租金，在双方无明确约定的前提下，租赁可以发生转让和继承等情形。

三、居住权对租赁的影响

（一）居住权与租赁的冲突解决

当居住权设立在前时，根据《民法典》第369条规定，设立居住权的房屋原则上不得再出租，但当事人另有约定的除外。承租人在租房时应查阅清楚房产的相关信息，明确该房屋是否存在居住权、居住权的设立期限等，若承租人未能在订立合同时注意到居住权设立在先，则其自身对租赁合同的无法履行也存在一定的过错，应自行承担部分过错。

当居住权设立在后，即房屋的所有权人在出租房产后又设立居住权时，那么居住权人是否可以要求承租人返还其所占有的房产？居住权的权益内容为占有使用房产，若此时将房屋出租，那么居住权人的全部权益将会落空。因此，此时应适用物权优先原则，居住权人有权请求承租人返还该房屋。承租人可请求出租人承担相应的违约责任。

（二）长期租赁可以通过居住权设立方式得到保障

根据《民法典》第705条规定，房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。但在实践当中，时常会出现出租人与承租人签订期限超过20年的租赁合同，一旦双方发生争议，出租人往往会主张超出法定最高租赁期限，即超出20年的部分无效，可能会损害承租人的权益，不利于维护房屋租赁的稳定性。在居住权出现后，长期租赁的租赁目的有可能得到一定的保障。在实践当中，承租人与出租人在协商一致的情况下，可在租赁合同中详细列明居住权的期限，同时为承租人设置居住权，以这一方式达到承租人长期租赁的目的，保障双方的权益。

（三）居住权不能完全代替租赁

《民法典》第366条规定居住权适用的对象是“住宅”，条件是“满足生活居住的需要”。因此，非住宅不可设立居住权。而对于住宅，如果是以经营为目的，也不可设立居住权。但在实践当中，普遍存在租赁住宅从事经营活动的现象。由于《民法典》目前尚未未明确规定该行为是否会导致居住权合同无效，在相关法律规定出台前，我们对于该行为应当保持一定程度的谨慎。

同时，《民法典》第369条规定居住权不得转让和继承。即如果居住权人在居住期限届满前去世，居住权就此消灭。但在租赁关系中，如果承租人在租赁期内去世，与其共同居住或者经营的人可以按照原合同继续租赁房屋。因此，对于共同居住人来说，在租赁关系中，法律对他们进行了更多的保护。

此外，如果将居住权当作租赁使用时，可能会容易出现矛盾与纠纷难以用合同进行约束的情况。如居住权人严重违约，如拖欠租金、不按照要求使用房屋等，房屋所有权人是否可以解除合同，消灭居住权，对此法律没有明确规定。同样的，如果房屋被查封、权属有争议、房屋存在危及人身安全或者健康的情况时，承租人能否解除合同，法律也没有明确的规定。这些权利义务目前没有法律对其进行干预，对于出租方和承租方而言，都是存在巨大风险的。

由于存在上述原因，所以虽然居住权在期限上具有一定的优势，但是在面对合同履行中可能出现的各种状况时，仍缺少明确的法律对其进行规制，也缺乏一些切实可行的操作方案。因此，居住权并不能简单的取代房屋租赁。但是，在实践当中，居住权也能承载更多的需求。比如能够在一定程度上解决老年人的居住问题，为老年生活提供法律保障等。除此之外，居住权也有许多其他发挥功用的场合，我们可以通过进一步对相关法律进行完善，使得其发挥出最大的功效。